Les mutations du parc locatif privé


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Le rôle du Parc Locatif Privé

Avec une offre annuelle de 1.700.000 logements à la location, soit 80 % de l’offre locative totale, le parc locatif privé représente en France une part prépondérante de l’accès au logement locatif.
Avec 6 millions de logements locatifs, les 2.500.000 propriétaires-bailleurs du parc locatif privé permettent l’accès au logement de 42 % des ménages français.
Ces quelques chiffres illustrent l’importance du parc locatif privé dans le logement des français.


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Les évolutions économiques et sociales

En 10 ans, et compte tenu de l’augmentation des prix dans l’immobilier, les loyers de marché ont augmenté de 27 %.

Dans le même temps, les ressources financières des candidats à la location se sont précarisées :

  • 34 % des ménages locataires ont un niveau de vie inférieur à 11.300 € par an
  • 22,6 % des ménages locataires se situent sous le seuil de pauvreté (fixé à 910 € / mois)
  • 51 % des ménages locataires consacrent plus de 28 % de leur revenu total, aide au logement déduite, à la charge financière de leur logement.

Sur le marché du travail :

  • 2,8 millions de salariés ont un statut précaire
  • 3,7 millions de travailleurs sont considérés comme pauvre
  • 34 % des 15-29 ans occupent un emploi précaire

Par ailleurs, les évolutions sociétales transforment la typologie des locataires :

  • 48 % des ménages locataires sont des personnes seules. Un seul revenu fait face à la charge de logement
  • 8 % des ménages locataires sont des familles monoparentales

Cette fragilisation grandissante des locataires va se traduire par le fait que 75 % des locataires du parc locatif privé seraient actuellement éligibles, de par leurs conditions de ressources, à un logement dans le Parc Social.


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Pour les propriétaires :
l’obsolescence des mécanismes traditionnels de protection financière

Face à la dégradation des profils de solvabilité des candidats-locataires, les propriétaires ont massivement recours à la demande de caution personne physique, mécanisme de protection classique dans le parc locatif et pour autant largement dépassé pour les raisons suivantes :

  • La solvabilité du garant, déterminée lors de la constitution du dossier de location, ne préjuge en rien de sa pérennité sur le long terme. Rappelons ici qu’un bail est signé pour une durée de trois ans.
  • Le calcul de solvabilité du garant ne tient jamais compte de sa charge personnelle de logement qui, cumulée à celle du locataire pour lequel il se porte garant, représente plus de 50 % de ses revenus.
  • Sous l’effet des mutations économiques et sociales, les candidats-locataires peinent à trouver des garants solvables
  • Le formalisme juridique de l’acte de caution, imposé par la loi, rend précaire sa sécurité juridique et financière. Les exemples d’actes de caution invalidés par les tribunaux pour rédaction non-conforme se multiplient, dégageant le garant de ses obligations et laissant le propriétaire dénué de toute protection.

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